تبلیغات
شهر و شهرساز - مسکن در ۳۲ سال گذشته
سه شنبه 10 آبان 1390

مسکن در ۳۲ سال گذشته

   نوشته شده توسط: میثم برگ بید وندی    نوع مطلب :مقالات ،

سند چشمانداز ایران در سال ۱۴۰۴ میگوید ایران باید در یک برنامه ۲۰ ساله (که ۵ سال از آن گذشته است) در عرصههای مختلف در منطقه یا جهان پیشگام باشد. درباره این سند بحثهای زیادی شده است. عدهای آن را امکانپذیر و برخی با توجه به وضعیت موجود آن را «رویا» دانستهاند. گفتگوهای زیادی هم در رابطه با این موضوع بین منتقدان و حامیان آن شکل گرفته و دو طیف این ماجرا پاسخهایی به هم دادهاند. در متن سند چشمانداز، ایرانِ ۱۴۰۴ «دست یافته به جایگاه اول اقتصادی، علمی و فناوری در سطح منطقه آسیای جنوب غربی با تاکید بر جنبش نرمافزاریِ تولید علم، رشد پرشتاب و مستمر اقتصادی و ارتقاء سطح نسبی درآمد سرانه در رسیدن به اشتغال کامل» است

سند چشمانداز ایران در سال ۱۴۰۴ میگوید ایران باید در یک برنامه ۲۰ ساله (که ۵ سال از آن گذشته است) در عرصههای مختلف در منطقه یا جهان پیشگام باشد. درباره این سند بحثهای زیادی شده است. عدهای آن را امکانپذیر و برخی با توجه به وضعیت موجود آن را «رویا» دانستهاند. گفتگوهای زیادی هم در رابطه با این موضوع بین منتقدان و حامیان آن شکل گرفته و دو طیف این ماجرا پاسخهایی به هم دادهاند. در متن سند چشمانداز، ایرانِ ۱۴۰۴ «دست یافته به جایگاه اول اقتصادی، علمی و فناوری در سطح منطقه آسیای جنوب غربی با تاکید بر جنبش نرمافزاریِ تولید علم، رشد پرشتاب و مستمر اقتصادی و ارتقاء سطح نسبی درآمد سرانه در رسیدن به اشتغال کامل» است.



● نقطه اتکا در رشد اقتصادی

بسیاری از اقتصاددانان معتقدند به دلیل اینکه مسکن طی سالهای اخیر نقش بیبدیلی در اقتصاد کشور داشته است و صنایع وابسته به آن به قدری است که با ملحقاتش میتواند بخش بزرگی از اقتصاد را راهبری کند، میتواند نقطه اتکا در رشد اقتصادی کشور باشد.

معمولا در ایران تصور بر این است که رشد اقتصادی لزوما از مسیر توسعه بخشهای فرا یا فرودستی صنعت نفت خواهد گذشت اما کارنامه ایرانیان در صدور خدمات فنی مهندسی که بخش قابل توجه آن در حوزه ساختمان بوده و قراردادهای ساخت و سازهای خارجی که طی سالهای اخیر منعقد شده، نشان داده است مسکن یکی از بخشهایی است که میتواند به رشد اقتصادی کشور کمک کند.

این نوع نگاه، برداشتی کاملا صحیح از اقتصاد بخش مسکن است. یک پروژه دههزار واحدی که در کشور دیگر توسط پیمانکاران ایرانی ساخته شود نیازمند مصالح ساختمانی، امکانات، ملزومات و نیروی انسانی است و در داخل و خارج کشور گروهی را برای تدارک نیازهای پروژه، اجیر میکند. آماری که از تعداد متخصصین در پروژه «شهرک ایرانی ونزوئلا» وجود دارد از استخدام ۱۰۰۰ نیروی متخصص ایرانی ۵۰۰ نفر در ونزوئلا و ۵۰۰ نفر در ایران خبر میدهد. علاوه بر آن میتوان لیستی از صنایع داخلی را ردیف کرد که برای برآوردن احتیاجات پروژه مذکور، فعال بودهاند.

این نمونه به وضوح نشان میدهد پروژههای اینچنینی چه قدر در تولید ثروت ملی، اشتغالزایی و ... نقش دارند. بنابراین این نگاه که برای بخش مسکن باید حساب ویژهای در رشد اقتصادی باز کرد، نزدیک به واقعیت است.



● پیشنیازهای استفاده از پتانسیل بخش مسکن

این نگاه پیشنیازهایی هم دارد که برای استفاده از پتانسیلهای بخش مسکن در روند روبه رشد اقتصاد باید به آنها پرداخت. یکی از این پیشنیازها آشنایی با نقاط ضعف و قوت بخش مسکن است. ادعا نداریم که قرار است در این مجال نقاط ضعف و قوت بخش مسکن را بشناسیم اما در حد توان و امکان به بازنمایی آن میپردازیم.

تا قبل از انقلاب اسلامی ایران پنج برنامه عمرانی در کشور اجرا شده که به برنامههای پنج ساله معروف بود. در طی این برنامهها هرچند در برنامه پنج ساله اول و دوم عمرانی سیاست و بودجه مشخصی برای بخش مسکن پیشبینی نشده بود اما طی برنامه پنجساله سوم تا پنجم نظارت بر فعالیتهای مربوط به تهیه مسکن، تعیین و برآورد نیازها در زمینه مسکن، اعطای تسهیلات بلندمدت، نظارت بر صدور پروانه ساختمانی، نوسازی محلات قدیمی در قالب طرحهای شهری و در نهایت تشویق آپارتماننشینی و احداث مجتمعهای مسکونی، مطرح بود.

انقلاب اسلامی ایرانی به عنوان نقطه عطفی در تاریخ معاصر اتفاق افتاد و گسترش عدالت و تامین نیازهای مستضعفان و اقشار محروم جامعه را سرلوحه کار خودقرار داد. تاسیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و افتتاح حساب ۱۰۰ امام (ره) در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ در همان ماههای ابتدایی پیروزی انقلاب نشان میدهد مدیریت عالی نظام، تامین نیاز مسکن «عامه مردم» را در ردیف امور اصلی و اساسی قرار داده و حتی برای تقویت پیگیری این امر، کمیته امداد امام خمینی (ره) هم بخشی از این کار را برعهده گرفت.

حوادثی که پس از آن اتفاق افتاد و کشور در وضعیت جنگ داخلی قرار گرفت باعث شد برنامههایی که مد نظر مسئولان بود اجرا نشود. پس از آن با آغاز جنگ تحمیلی و درگیر شدن کشور در جنگی ناخواسته و دفاعی هشت ساله باعث شد همه امکانات مالی و پتانسیلهای اقتصادی کشور همراه با توان مدیریتی در مسیر مدیریت جنگ قرار گیرد و از اهداف دیگر بازماند و همین امر برنامهریزی در امور مسکن را معلق گذاشت و باعث شد در طول این مدت به علت شرایط خاص اجتماعی، اقتصادی و سیاسی، برنامهای خاص و استراتژی مشخص در حوزه مسکن وجود نداشته باشد.



● برنامه های پنجساله توسعه

با پایان جنگ تحمیلی و روی کار آمدن دولت سازندگی بعد از یک دوره ۸ ساله که کشور درگیر مسائل جنگ بود، برنامههایی به نام برنامه پنج ساله توسعه اقتصادی اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران تدوین شد. در اولین برنامه پنجساله توسعه(۷۲ ۱۳۶۸)، در بخش مسکن مشخصا از توسعه و ترویج سازههای بتنی در شهرهای بزرگ و متوسط، ایجاد صنایع پیش ساخته برای تشویق تولید انبوه مسکن و استفاده از مصالح ساختمانی نو نام برده شده و دولت برای پیشرفت در این حوزه ردیف بودجه مشخص کرده بود. علاوه بر این به دلیل اینکه سهم قیمت زمین در قیمت نهایی مسکن بالا بود، سیاست ساخت خانههای ارزان قیمت برای تاثیر در بازار مسکن را در دستور کار قرار داد و سعی نمود با تامین مصالح ارزان قیمت به ارزانسازی مسکن کمک نماید.

برنامه پنجساله دوم توسعه در خلال سالهای ۷۴ تا ۷۸ اجرا شد و دولت تامین زمین آمادهسازی شده و ارزان قیمت برای ساخت مسکن اقشار کمدرآمد و پشتیبانی از تولید مسکن به شیوه انبوهسازی را به عنوان استراتژی خود در بخش مسکن انتخاب کرد که تقریبا ناکام ماند. در این مجال نمیتوان به عوامل مختلفی که باعث شد برنامه دولت در طی این سالها نتواند با موفقیت همراه باشد، پرداخت اما یادمان باشد کاهش قیمت نفت تا حدود ۵ دلار و شرایط بد اقتصادی، افزایش تورم و نبود سرمایهگذاری کافی در بخش مسکن افزایش پروژههای ناتمام و ... تاثیر فراوانی داشت تا دولت نتواند به خواستههای خود از بخش مسکن، جامه عمل بپوشاند.

سالهای دوم برنامه پنجساله توسعه مصادف با تغییر دولت بود. در این سالها که کشور از جنگ فارغ شده و در دوران آرامش به سر میبرد و گام در مسیر توسعه برداشته بود موضوع اصلی که نحوه رسیدن به مدل توسعه بود مدنظر قرار گرفت. جدال بر سر تقدم توسعه سیاسی به سایر انواع توسعه یا توسعه اقتصادی، جو نسبتا ناآرامی را در کشور به وجود آورد اما تاکید دولت بر تاسیس «نهادهای مدنی» و پشتیبانی از ایجاد نهادها و تشکلهای صنفی، باعث شد موسساتی با هدف تامین اقشار کمدرآمد، تاسیس شود. طی برنامه سوم توسعه در سالهای ۷۹ تا ۸۲، بهرهگیری از زمینهای شهری با هدف کوچکسازی و انبوهسازی جزو سیاستهای دولت بود. آمار نشان میدهد اهداف کمی بخش مسکن در تولید واحدهای مسکونی محقق شده و برنامههای دولت با موفقیت همراه بود. در این سالها رشد اقتصادی کشور چیزی حدود ۵ تا ۶ درصد گزارش شده است و به عقیده کارشناسان موفقیت برنامههای دولت ریشه در همین امر دارد.

علاوه بر این سیاستهای تشویقی چون بخشودگی مالیاتی برای انبوهسازان موثر واقع شد. تقویت فروش تراکم در شهرداریها که از نیمه برنامه توسعه دوم آغاز شده بود نیز اثرگذار بود و باعث شده بخش مسکن در سالهای ۷۹ تا ۸۲ رونق داشته باشد.



● رشد با نفت ۹۰ دلاری

آغاز برنامه چهارم توسعه با سالهای پایانی دولت اصلاحات مقارن شده بود. طی این سالها قیمت نفت رو به افزایش نهاد (هماکنون که ۵ سال از آن روزها گذشته قیمت نفت تا مرز ۹۰ دلار برای هر بشکه رسیده است.) و به همین دلایل «بودجه» که یکی از اصلیترین پارامترهای دخیل در توسعه است به طور نامحدود در اختیار دولت قرار گرفت. برنامههایی که در خلال برنامه چهارم و پنجم توسعه تدوین شد نشان میدهد، مجموعه دستگاه تقنینی و اجرایی در کشور برنامههایی را مدنظر قرار دادهاند که هزینهبر است. گشایش خط اعتباری، تخصیص زمین ۹۹ ساله رایگان، اعطای وامهای ۱۸ تا ۲۵ میلیون تومان و ... نشان میدهد در برنامه اجرایی، دولت نهم و دهم توانسته است با تخصیص بودجه مناسب تا حد زیادی امید به خانهدار شدن دهکهای پایین جامعه را زنده نماید.

در دولت نهم، طرح مسکن مهر آغاز شد و با پشتیبانی همهجانبه نهادهای مرتبط ادامه یافت و امروز به جایی رسیده که قرار است تا پایان سال ۱۳۹۰، دو میلیون و ۵۵۰ هزار واحد در قالب این طرح ساخته شود.

مطابق این طرح که با اختصاص تسهیلات از خط اعتباری در حال پیگیری است متقاضیان میتوانند با آورده چند میلیون تومانی (گفته شده میتوان با آورده یک میلیون تومان صاحبخانه شد اما در برخی تعاونیهای مسکن آشیانگستر پرند متقاضیان ۱۳ میلیون تومان به عنوان آورده پرداختهاند) صاحبخانه شوند.



● ثبات کامل

از وضعیت مسکن در دولتها و برنامههای توسعه پنج ساله که بگذریم طی سالهای گذشته بازار مسکن به صورت «پریودیک» دچار نوسان بوده است. در مقاطعی رونق داشته و در مقاطع دیگر در رکود فرو رفته است. اما طی سالهای اخیر همزمان با اجرای مسکن مهر، اتفاقاتی در مقیاس جهانی افتاده که باعث شده است مسکن از عنوان کالای سرمایهای صرف خارج شده و امید سوداگران برای بازگشت به دوران قبل را از بین ببرد. با این حال هنوز به نظر میرسد طی ۳۲ سال که از اجرای برنامههای مختلف گذشته بازار مسکن به وضعیت تعادل نرسیده و به نیازهای انباشته از گذشته و نیازهای جاری که هر ساله به واسطه ایجاد خانوادههای جدید و .... به وجود میآید پاسخی داده نشده است. به نظر میرسد سیاست دولت مبنی بر اجرای طرح مسکن مهر ادامه خواهدداشت و به واسطه آن حجم زیادی از ساخت و ساز در شهرهای جدید و شهرهای کوچک به وجود خواهد آمد، اما پاسخ به این سوال که آیا اجرای این طرح با این مقیاس میتواند به «ثبات کامل» بازار مسکن بیانجامد، زود است و باید منتظر تاثیر هدفمندی یارانهها بر بازار مسکن ماند.

حمید رضا عظیمی ،
       www.shahrsaz.ir



 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر
قیمت زنده طلا و سکه